Ulaganja u maloprodajne nekretnine za fizičke osobe. Ulaganje u nekretnine - odakle započeti, prednosti i mane ulaganja u stambene, poslovne nekretnine i gradnju

Komercijalna nekretnina je svaka nestambena nekretnina koja donosi prihod vlasniku.

Komercijalne nekretnine uključuju:

Možete saznati koje još vrste i vrste poslovnih nekretnina postoje.

Ulaganja u poslovne nekretnine imaju sljedeće prednosti:

1. Razdoblje povrata je niže u odnosu na ulaganja u stambene nekretnine. Na to utječu i visina najamnine i rast cijena nekretnina zbog povećanog prometa, porasta stanovništva i razvoja infrastrukture područja.
2. Vlasnik ima mogućnost utjecati na vrijednost nekretnine poboljšanjem tehničkog stanja i izgleda, a također ima mogućnost promijeniti profil nekretnine. Uvijek možete otvoriti obećavajući salon za masažu umjesto neprofitabilne trgovine i obrnuto.
3. Poslovni prostori imaju prosječnu likvidnost, mogu se prodati bez gubitka vrijednosti.
4. Amortizacija komercijalnih nekretnina u kriznim razdobljima nije toliko velika kao kod drugih vrsta ulaganja.
5. Prosječno razdoblje povrata za komercijalne nekretnine je 7-10 godina s prinosom od 10-12% vrijednosti nekretnine.
6. Izračun potrebe za ulaganjem u poslovne nekretnine izravno ovisi o gospodarskoj situaciji u zemlji. Što su srednja i velika poduzeća bolje razvijena, to je veća potražnja, a time i cijena.

Kako odabrati investicijsku strategiju?

Investitori najčešće ostvaruju prihode od poslovnih nekretnina na dva načina:

Koji se još poslovi, osim prodaje i najma, mogu obavljati s poslovnim nekretninama, pročitajte.

Za maksimalnu profitabilnost

Izračunat ćemo isplativost kupnje komercijalnih nekretnina za iznajmljivanje.

Neka investitor kupi nestambenu nekretninu površine 80 četvornih metara. m, vrijedan 4 milijuna rubalja. Zatim cijena 1 m2. m će biti 50.000 rubalja. Očekuje se da će se nekretnina iznajmiti po cijeni od 600 rubalja po kvadratnom metru. m mjesečno. Tako će godišnja cijena najma biti 7200 rubalja po kvadratnom metru. m godišnje.

Profitabilnost dobivamo dijeljenjem troška najma po kvadratnom metru. m godišnje, po cijeni jednog kvadrata. m, i množenjem sa 100%: (7200 / 50000) * 100% = 14,4%.

Dobivamo prilično dobar pokazatelj profitabilnosti, koji će biti privlačan većini investitora. Razdoblje povrata u godinama možemo izračunati tako da 100 podijelimo s pokazateljem profitabilnosti. U našem slučaju: 100/14,4%= 6,9 godina.

Za visoku likvidnost

1. Položaj objekta (prometna dostupnost, infrastruktura područja, ekologija).
2. Tehnički pokazatelji zgrade (površina objekata, broj katova, dostupnost soba, dodatni prostor, broj ulaza i ulaza).
3. Sekundarno tržište je tržište nekretnina ili novih zgrada (novogradnje su likvidnije).

Danas su posebno likvidni maloprodajni (trgovački centri, street retail, samostojeći objekti) i poslovni prostori.

Po prestižu položaja

U svakom naseljenom području nekretnine su zonirane prema prestižnim klasama. Razmotrimo zoniranje nekretnina na primjeru grada Moskve.

Na koji način radije ulažete novac?

Kupnja s namjerom prodaje

• Prvo se morate odlučiti o vrsti nekretnine: maloprodajni, uredski, skladišni ili industrijski prostori. Prema statističkim podacima najveću likvidnost i profitabilnost imaju maloprodajni i uredski prostori, zatim skladišni prostori, a zatvaraju ljestvicu industrijski objekti. Povrat i isplativost ulaganja izravno ovisi o potražnji za prostorima, razvoju srednjeg i velikog poduzeća, kao io gospodarstvu zemlje.
• Drugo, bolje je tražiti objekt u fazi izgradnje ili projekta. Važno je da zgrada u potpunosti ispunjava uvjete za svoju namjenu. Ako se odlučite za kupnju prodajnog prostora, zahtjevi će biti isti, ako je riječ o uredskom prostoru, zahtjevi će biti potpuno drugačiji.
• Treće, potrebno je prikupiti sve dostupne podatke o daljnjem razvoju odabranog područja, dostupnost potencijalnih stanara, programer i njegov ugled. Sve to će vam pomoći smanjiti rizike od dobivanja nedovršene gradnje ili kupnje nelikvidne nekretnine.

Kada uspješno kupujete nestambenu nekretninu, možete ostvariti prihod od preprodaje kao rezultat nekoliko čimbenika:

1. Popravci prostora, koje je izvršio vlasnik prije prodaje.
2. Porast cijena zgrada zbog velike potražnje za prostorima za poduzetničke projekte i poslovne ideje.
3. Završetak izgradnje i prirodno povećanje cijene 1 m2.

Najam

Nakon kupnje nekretnine, trebali biste pravilno organizirati reklamnu kampanju, obratite pozornost na oglasne ploče, društvene mreže i web oglase. Ako je investicija velikih razmjera, možete razmotriti opcije offline oglašavanja, kao i koristiti usluge oglašivačkih i konzultantskih tvrtki.

Još jedna važna točka: ne smijemo zaboraviti na porezne olakšice, koje se obračunavaju po stopi od 13% dobiti. Osim toga, vlasnik je dužan platiti porez na nekretnine koji ovisi o katastarskoj vrijednosti nekretnine.

Pitanja o tome koje poreze je vlasnik poslovnih nekretnina dužan platiti detaljno smo ispitali.

Izgradnja

Izgradnja komercijalnih nekretnina složenija je vrsta ulaganja, jer zahtijeva ne samo privlačenje značajnih ulaganja, već i znanje vlasnika u području upravljanja projektima i pravila gradskog zoniranja, prisutnost diplomatskih vještina za uspješne pregovore s lokalnim vlastima , traženje izvođača i bliska interakcija s poduzećima u kojima se nalaze vlasnici. Ako investitor ima sve te kvalitete, tada može početi procjenjivati ​​rizike i isplativost određenih objekata.

Izgradnja poslovnih nekretnina ima svoje prednosti:

Prilikom odabira načina ulaganja u poslovne nekretnine, investitor se mora voditi vlastitim razmišljanjima: ako želi dobiti jednokratnu dobit, treba obratiti pozornost na kupnju nekretnine u svrhu preprodaje.

Ako vam je cilj stvoriti dugoročni pasivni prihod, razmislite o poslu za iznajmljivanje. Najpoduzetniji i najštedljiviji investitori bave se izgradnjom poslovnih nekretnina, kako za prodaju tako i za najam.

Saznat ćete koliko je isplativo ulagati u izgradnju poslovnih nekretnina.

Kako odabrati objekt ulaganja?

Da biste odabrali pravi objekt ulaganja, obratite pozornost na sljedeće parametre:

Zaključno, ulaganje u poslovne nekretnine značajno se razlikuje od bankovnih depozita ili trgovanja na burzi. Ovo je aktivnija vrsta ulaganja koja zahtijeva stalnu pažnju i sudjelovanje vlasnika. Osim toga, nekretnine, posebice komercijalne, imaju smanjenu likvidnost, no sve te nedostatke kompenziraju veća profitabilnost i mogućnost investitora da kontrolira svoj kapital.

Unatoč utjecaju gospodarske krize, ulaganja u nekretnine dugoročno održavaju uzlazni trend. Stoga svatko mora samostalno odlučiti o ulaganju novca u nekretnine ili odabiru nekog drugog alata za upravljanje novcem.

Zašto je ulaganje u poslovne nekretnine toliko popularno? Stvar je u tome što su takvi prostori namijenjeni za poslovanje, trgovinu ili razne zabave u velikom gradu, stoga investitor može redovito ostvariti dobit od iznajmljivanja prostora u koji je uložio svoj novac.

Takvi depoziti donose profit ne samo vrlo brzo, već i redovito. Zbog toga investitori sa slobodnim financijskim sredstvima često ciljaju na izgradnju zabavnih kompleksa ili trgovačkih centara.

Kako investirati u poslovne nekretnine?

Dakle, gdje biste trebali početi? Prvo morate odabrati objekt s dobrom lokacijom. Ako tražite stambenu nekretninu, pobrinite se da se nalazi na mjestu s razvijenom infrastrukturom, ako je ured - s velikim parkiralištem i metro stanicom u blizini, ako je industrijski objekt - sa željezničkom linijom.

Usporedite cijene za slične nekretnine. Suvremeno tržište nekretnina nudi veliki broj različitih objekata, kako po cijeni koja višestruko premašuje stvarnu cijenu, tako i po relativno niskoj cijeni zbog trenutačnih kriznih okolnosti. Prije nego što uložite svoj novac, pratite i proučite ponudu tržišta.

Također napravite analizu potražnje: u većini slučajeva za iznajmljivanje se biraju male prostorije, sobe na prvim katovima višekatnih stambenih zgrada, mali studiji, butici i uredi.

1. Pregledajte više opcija za smanjenje rizika;
2. povrat, za to je potrebno dogovoriti se s potencijalnim stanarima, a također izračunati sve uvjete, dodajući do 30% ukupne investicije za sve vrste troškova;
3. provjeriti koje će popravke trebati obaviti i koliko će vas koštati;
4. usklađenost sa svim pravilima pravne dokumentacije. Provjerite dostupnost dokumenata od tijela lokalne samouprave, kao i ispravnost popunjavanja svih obrazaca i obrazaca.

Tržište komercijalnih nekretnina zahtijeva puno razumijevanja, jer ako se pitate koliki bi trebao biti iznos doprinosa, nema jasnog odgovora. Od bilo koje transakcije možete zaraditi do 40% iznosa koji ste uložili, ali koliko trebate uložiti?

Općenito, za ulaganje uopće nije potrebno imati pravnu osobu. Potražnja za objektima ove vrste je prilično velika, a prema stručnjacima, iznos je sljedeći: u prosjeku, minimalna financijska investicija je 150.000 dolara, budući da je cijena nestambenih prostora 3.000-4.000 dolara po 1 m2. Tada se profitabilnost za prvu godinu može povećati na 15%.

Ako imate iznos od 100.000 dolara, možete ulagati u komercijalne nekretnine prema shemi partnerstva, koju tek počinjemo usvajati od zapadnih analoga.

Na području Ruske Federacije ulaganja mogu biti vrlo različita, ovisno o gradu i namjeni objekta. Na primjer, minimalni iznos depozita koji se može uložiti je 5000 USD.

Da, nećete moći kupiti objekt za tako nizak iznos, pa se sva sredstva u ovom slučaju spajaju u skup. Cjelokupni iznos se ulaže, a zatim se prihod od poslovanja lokala dijeli na dijelove, ovisno o tome koliko ste osobno uložili.

Moskva. Što se tiče veličine ulaganja u komercijalne nekretnine, Moskva ostaje neupitni lider. Danas glavni grad privlači oko 80% svih ulaganja na građevinskom tržištu. Od početka godine taj je iznos već dosegao 4,33 milijarde dolara.

U gradu će minimalni iznos ovisiti o vrsti i namjeni nekretnine u koju ćete uložiti novac. Minimalna cijena za 1m? iznosi oko 5000 dolara. Ali ovo je minimalna ocjena. Štoviše, pronaći takvu ponudu vrlo je teško. Za to će vam trebati puno truda, vremena i veza.

Ako si možete priuštiti ulaganje od 1.000.000 do 1.500.000 USD, uložite u uredske nekretnine. To je dovoljno za izgradnju prostora u poznatim poslovnim centrima. Na tržištu kapitala poznati su slučajevi kupnje malih blokova za samo 1.000.000 dolara.

Sankt Peterburg. Bivša prijestolnica danas je na drugom mjestu po obimu ulaganja u komercijalne nekretnine. Tijekom prethodnog tromjesečja ove godine u izgradnju je uloženo oko 50.000.000 dolara.

Najpopularniji objekti su maloprodajni prostori na prvim linijama, tj. ulice karakterizirane gustim prometom vozila i pješaka.

Iznos ulaganja može doseći od 300.000 do 400.000 rubalja po 1 m2, ako je objekt dobro smješten. To su tzv. likvidniji objekti, ali one manje likvidne (one u drugoj liniji) karakteriziraju niže cijene. Danas se kreću od 120.000 do 100.000 rubalja po 1 m².

Nižnji Novgorod. Mala ulaganja na tržištu Nižnjeg Novgoroda dosežu 3-7 milijuna rubalja. Za tako veliki iznos možete uložiti od 20 do 70 m2 prodajnog prostora, ovisno o lokaciji. Takvi se prostori iznajmljuju i svake godine donose odličan prihod.

Prosječni tržišni pokazatelj je od 12 do 20 milijuna rubalja. A danas su to uredski prostori i trgovine velikih dimenzija (od 70 do 250 m?). Ako ulažete u objekt koji se nalazi na prvoj liniji, tada se ovaj iznos može potrošiti samo na malu sobu od 50-80 m2.

Ekaterinburg. Danas je to grad na koji gospodarstvenici gledaju kao na lokaciju s vrlo povoljnom investicijskom klimom. Minimalni iznos investicije po 1 m2? ovdje dosežu 67.000 - 84.000 rubalja.

Koliko možete zaraditi?

Ako se pitate kada će se cijeli projekt isplatiti, onda morate znati da točan izračun cijelog razdoblja izravno ovisi o veličini investicije, ali i o mnogim drugim čimbenicima.

Na primjer, ako je iznos najamnine po 1 m2? godišnje je oko 400$, a vi predviđate da će se sve isplatiti za 3 godine, onda biste trebali uzeti u obzir i najnepovoljnije opcije.

Na primjer, za to vrijeme možete promijeniti nekoliko stanara. U prosjeku ćete potrošiti do dva mjeseca tražeći ih, izračunati iznos troškova oglašavanja itd. Dakle, da bi se sve isplatilo u tri godine, iznos najma mora doseći vrtoglavih 1200 dolara po 1 m2.

Ako pretpostavimo da ćete početi primati prihod iste godine kada ste uložili svoj novac, tada će u moskovskoj regiji slika izgledati otprilike ovako: prihod od 1 m? prostorije će biti 24.000 rubalja godišnje. To znači da će povrat investicije biti 20% godišnje bez uzimanja u obzir troškova prostora.

Trebate li biti zabrinuti zbog rizika?

Da, isplati se jer je svaki investicijski projekt usko povezan s različitim čimbenicima rizika. Na građevinskom tržištu glavni su:

• Financijski gubici koji proizlaze iz neučinkovitog upravljanja projektom;
• financijski gubici koji proizlaze iz neprofesionalnog dizajna projekta;
• financijski gubici tijekom procesa kupnje i prodaje zbog prijevarnih shema;
• stjecanje nelikvidnog objekta;
• stjecanje imovine niske likvidnosti;
• pogoršanje likvidnosti objekta zbog pojave konkurentskih objekata, fizičkog uništenja ili zastarjelosti;
• gubitak imovinskih prava zbog netočnog izvršenja cjelokupne dokumentacije;
• prisutnost nedostataka u objektu (u većini slučajeva nedostaci su skriveni);
• kapitalna intenzivnost investicijskog projekta;
• smanjenje potražnje na građevinskom tržištu;
• smanjenje ponuđene cijene;
• smanjenje stope najma;
• povećanje ponude;
• dugo razdoblje povrata projekta;
• uništenje/oštećenje objekta uslijed potresa, uragana, požara, poplava i drugih prirodnih katastrofa.

Na današnjem tržištu nekretnina postoji jedno neizgovoreno pravilo: što je veći rizik, to je veća dobit. Ili obrnuto.

Zbog toga se takozvana pasivna ulaganja s pravom smatraju najmanje isplativima. To uključuje kupnju objekata za naknadni najam. U ovom trenutku, najrizičniji su bili i ostali tzv nekretnine razvojni projekti.

Ako ste potencijalni ulagač, budite spremni na činjenicu da ćete uz smjer vašeg poslovanja u svakom slučaju dobiti i skup rizika.

• Što su komercijalne nekretnine
• Vrste komercijalnih stranica
• Hoteli, apartmani, kafići, restorani
• Načini zarade na komercijalnim nekretninama

Poteškoće pri ulaganju u objekte

Prema riječima stručnjaka, danas u velikim gradovima s velikom potražnjom za komercijalnim nekretninama, cijena nekretnina je precijenjena u 60-70% slučajeva. Činjenica je da se nitko ne žuri rastati od isplativih nekretnina pa se ne treba čuditi ni fantastičnim cijenama poslovnih nekretnina, jer ponekad vlasnici namjerno postavljaju previsoku cijenu jer uopće ne žele prodati nekretninu. Obično se napuhane cijene pojavljuju u slučajevima kada potražnja za web mjestom premašuje ponudu na tržištu. To znači da je u određenom području potražnja za četvornim metrima, na primjer, uredskih nekretnina, tolika da postoji red za nekretnine. Ovo samo pokazuje da su poslovne nekretnine jedna od najprofitabilnijih sredstava na tržištu.

Nedvojbeno je da postoji mnogo vrsta nekretnina, a ulaganje u stan danas je sve popularnije jer je takvo ulaganje jednostavnije i razumljivije. Ulaganja u poslovne nekretnine zahtijevaju poznavanje tržišta, trendova, potražnje, ali uz sve to mogu donijeti mnogo više novca od stanova. Danas možete ulagati u komercijalne nekretnine raznih kategorija - skladišta, urede, maloprodaju i mnoga druga mjesta. Istodobno, možete ulagati u relevantne objekte na različite načine - kupiti gotovu stranicu, izgraditi novu ili uložiti u gotovu tvrtku.

Lijep pozdrav! Tijekom devet mjeseci 2017. investicije u ruske nekretnine porasle su za 40% i dosegle 1,74 milijarde dolara. S druge strane, u posljednje četiri godine popularnost ulaganja u stambeni segment pala je tri puta (prema analitičarima CIAN-a). .

Kakav se zaključak može izvući? U Rusiji potražnja za ulaganjem u stambene nekretnine očito opada, a potražnja za komercijalnim nekretninama raste.

Stoga ćemo danas govoriti o ulaganju u komercijalne nekretnine: mogućnosti, prednosti/protiv, rizici i zamke.

Komercijalna nekretnina je svaka nestambena nekretnina koja donosi prihod vlasniku (skladište, ured, frizerski salon, hotel, teretana, poslovni centar, supermarket).

Dopustite mi da vam detaljnije kažem o najčešćim opcijama.

Platforme za trgovanje

U Rusiji je ovo jedna od najprofitabilnijih vrsta nekretnina. Trgovine i trgovački centri u područjima s velikim prometom pješaka generiraju profit od tisuća rubalja po kvadratnom metru za vlasnika.

Kako radi? Nađete zemljište, tamo izgradite trgovački centar i iznajmite mjesta. Ne morate se čak ni "mučiti" s uređenjem imanja. Iznajmljuju se goli zidovi sa povezanim komunikacijama. Popravci, namještaj i uređaji problem su stanara, a ne vlasnika.

Stručnjaci smatraju uličnu maloprodaju najzanimljivijim područjem komercijalnih nekretnina u Moskvi. Prethodno su stanovi na prvim katovima bili prenamijenjeni za takve objekte. Danas je prosječni prinos od najma za uličnu maloprodaju 11–12%. Dobra trgovina bliže Moskovskoj kružnoj cesti isplati se za 9–10 godina.

Usput, prema rezultatima prve polovice 2017., u maloprodajni prostor uloženo je 690 milijuna dolara - maksimalna brojka u posljednjih pet godina.

Uredske stranice

Oni su inferiorni u odnosu na maloprodajne nekretnine u pogledu profitabilnosti, ali također donose znatnu dobit vlasnicima. Mnogo veći od zarade od najma stambenih nekretnina na istom području.

Nekoć su se uredske nekretnine smatrale najisplativijom investicijom. A danas je prosječna profitabilnost u uredskom segmentu 0,5–1% niža nego u maloprodajnom segmentu. Potražnja raste samo za malim uredskim prostorom (100-200 m²) i novim formatima (na primjer, coworking).

Tijekom proteklih pet godina, uvođenje novih poslovnih nekretnina na tržište bilo je minimalno. Što daje nadu za povećanje cijena najma u sljedećih godinu ili dvije. Dakle, perspektive u segmentu uredskih nekretnina ima, ali su rizici još uvijek visoki.

Industrijski objekti

Prije svega, ova skupina uključuje skladišta, kao i industrijske objekte. U Rusiji industrijske nekretnine nisu u velikoj potražnji među investitorima. Konkurencija na tržištu je velika, slobodnih nekretnina još ne nedostaje, a dugoročni ugovori o najmu se rijetko sklapaju.

Izuzetak su skladišta. Spremno ih iznajmljuju online trgovine i veliki trgovački lanci. Danas su najtraženiji veliki skladišni kompleksi s površinom od 100.000 m² ili više.

Mogućnosti ulaganja u komercijalne nekretnine

Investicije u građevinarstvu

Od trenutka početka gradnje (prva faza svih faza izgradnje) do puštanja objekta u funkciju, cijena nekretnine raste 40-70%. Ali takva ulaganja prate visoki rizici.

• Prvo, programer se može pokazati kao banalni prevarant ili pošten bankrot.
• Drugo, izgradnja se ponekad proteže unedogled. Na primjer, zbog naglog rasta cijena građevinskog materijala.
• Treće, nije tako lako pronaći kupce ili najmoprimce za gotovu nekretninu. Do trenutka prodaje (ili tijekom razdoblja neaktivnosti), prostori će stvarati gubitke.

I naravno, ulaganje u izgradnju zahtijeva ozbiljan kapital. Štoviše, ulaganja u komercijalne nekretnine.

Sudjelovanje u crowdfunding projektu

Crowdinvesting je zajedničko ili "narodno" financiranje. Kolektivna ulaganja pružaju priliku za sudjelovanje u velikim projektima. Uključujući kupnju nekretnine. Online platforme za crowdinvesting odabiru obećavajuće projekte, vrše njihovu početnu procjenu i privlače sve da ih financiraju.

U Rusiji postoji nekoliko velikih platformi: StartTrack, VentureClub.co, City of Money, Potok i, naravno, AKTIVO. Projekt AKTIVO nudi nove mogućnosti pasivne zarade od iznajmljivanja nekretnina putem online usluge.

Kako radi? Aktivo tim traži i revidira nekretnine za prodaju. Projekt je usmjeren na nekretnine s prinosom od 13% (ovo je oko 2% svih komercijalnih ponuda na tržištu). Aktivo za ulaganje najčešće odabire street retail.

Svaki odrasli Rus s putovnicom može uložiti novac u "kvadratne metre". Minimalna veličina ulaganja na Aktivo je 100.000 rubalja.

Za ulaganja se stvaraju monofondovi u obliku zatvorenog zajedničkog fonda. Prostor za koji se prikupljaju sredstva upisuje se u bilancu stanja monofonda. Drugim riječima, udjeli fonda unaprijed su osigurani imovinom!

Svaki mjesec stranica nudi investitorima novi objekt, podijeljen u dionice od 1000 rubalja (nominalna vrijednost). Klijent klikne na gumb "uloži" i nakon tri dana njegove dionice knjiže se na njegov osobni račun. Svi Aktivo objekti su osigurani od strane Sberbank osiguranja.

Čim se kupe sve dionice, dioničari počinju primati prihode od iznajmljivanja imovine.

U 2016. više od 200 ljudi postalo je investitor u Aktivo platformu. Tijekom godine uložili su 500 milijuna rubalja u komercijalne nekretnine. Na lokalitetu su bila izložena dva predmeta:

• Supermarket "Victoria" u Dolgoprudny (prinos 12,1% godišnje).
• Supermarket "Pyaterochka" u Lyubertsyju (prinos 11,2% godišnje).

Udio u zajedničkom fondu za nekretnine

U Rusiji su ulaganja u nekretnine putem dionica dostupna samo u zatvorenim investicijskim fondovima (ZPIF). U biti, radi se o običnom zajedničkom fondu, ali je novac dioničara uložen u nekretnine.

Zašto je fond “zatvoren”? Jer u nju možete ući samo na početku, a izaći (predati dionice društvu za upravljanje na otkup) nakon završetka. Klasična kupi i drži ulaganja. Inače, na račun zatvorenih investicijskih fondova izgrađen je trgovački centar Atrium.

Zbog činjenice da se zatvoreni investicijski fondovi stvaraju za određene projekte (nešto poput zatvorenog kluba „za svoje“), karakterizira ih niska likvidnost.

Pogledajmo strukturu zatvorenog uzajamnog fonda na primjeru Fonda za komercijalne nekretnine Sberbank Asset Managementa.

Fond je namijenjen dugoročnim ulagačima (preporučeno razdoblje ulaganja je pet godina). Svrha fonda: kupnja nekretnina i prava na njima kako bi se u budućnosti ostvarila dobit od najma ili preprodaje po višoj cijeni.

Fond ulaže u zajedničku izgradnju stambenih projekata, komercijalnih nekretnina i zemljišta u Moskvi i Moskovskoj oblasti, Kazanu i Novosibirsku. Svakih šest mjeseci prihod od ulaganja raspodjeljuje se među dioničarima.

Nažalost, Fond za promet nekretnina ne bilježi rast. Zasad dioničari fonda trpe samo financijske gubitke. Od početka godine cijena dionice pala je 10,61 posto, au tri godine 30,56 posto. Danas se jedna dionica Sberovsk zatvorenog zajedničkog fonda procjenjuje na gotovo 180 rubalja.

Soba u apart-hotelu

Apart-hoteli omogućuju zaradu iznajmljivanjem apartmana.

Za vlasnika takvog broja postoje dva načina zarade:

• Aktivna ulaganja: iznajmljivanje nekretnine (dnevno ili mjesečno);
• Pasivna ulaganja: sklopite ugovor s društvom za upravljanje i primite postotak dobiti.

Prednosti ulaganja u apart-hotele:

1. Niža kupoprodajna cijena u odnosu na ostale stambene nekretnine (10-20%).
2. Nekretnina se može kupiti uz dobar popust u fazi izgradnje (do 30% cijene nekretnine).
3. Soba u apart-hotelu donosi redovit prihod bez značajnog ulaganja vremena i truda.

Društvo za upravljanje jamči investitoru prihod koji ne ovisi o gustoći protoka klijenata ili sezoni. Povrat ulaganja obično je usporediv s kamatama na bankovni depozit. Ali za razliku od depozita, imate fizičku imovinu u svojim rukama.

U Rusiji se trend apart-hotela tek pojavljuje. Do sada je izgrađeno nekoliko objekata u Moskvi i St. Ali segment obećava i raste dobrim tempom.

Ulaganja u strane nekretnine

U 10 mjeseci 2017. udvostručen je broj zahtjeva za kupnju stranih nekretnina u svrhu ulaganja (u odnosu na isto razdoblje prošle godine). Međutim, to je još uvijek 45% ispod razine prije krize.

U 2016. TOP 10 zemalja popularnih među investitorima koji govore ruski izgledalo je ovako: Bugarska, Italija, Španjolska, Njemačka, SAD, Grčka, Crna Gora, Turska, Češka i Francuska. Otprilike 40% zahtjeva odnosilo se na poslovne nekretnine.

No, lista zemalja s visokom profitabilnošću nekretnina izgleda potpuno drugačije: Novi Zeland (15,1%), Latvija (11,5%), Kanada (11%), Izrael (9,3%), Mađarska i Austrija (8,5%), Švedska (7,9%), Turska (7,3%), UK (7%) i Bugarska (6,7%).

Kako odabrati strani objekt za ulaganje?

Korak 1. Odlučite o svrsi ulaganja:

• Za dugotrajno očuvanje kapitala pogodna su stabilna tržišta na kojima se cijene praktički ne mijenjaju (Berlin, Pariz, Beč, London, Oslo, Kopenhagen, Stockholm, Budimpešta). Profitabilnost takvih ulaganja je 4-6% godišnje.
• Kako biste povećali svoju štednju, morate odabrati tržišta s dobrim potencijalom rasta i pristupačnim cijenama.

Za odabir objekata vrijedi proučiti neovisne analitičke preglede (na primjer, Colliers International ili Knight Frank). Glavna stvar je ne naletjeti na još jedan "mjehurić".

Povrat na takva ulaganja može doseći 9% godišnje.

Korak 2. Procijenite atraktivnost ulaganja.

Danas je najprofitabilnija investicija u europske "kvadrate" kupnja nekretnine u fazi izgradnje. Bolje je kupiti novu nekretninu ili ne stariju od 10 godina. U tom slučaju obično je na raspolaganju programerima, a ne agentima.

Prije transakcije, investitor će morati proučiti opseg turističkih tokova u zemlji, trenutno stanje infrastrukture, potražnju za nekretninom i cijenu u rubljima po 1 m².

Korak 3. Ne zaboravite na dodatne troškove.

Kada kupujete inozemnu nekretninu, pripremite se na dodatne troškove: jednokratne i redovite (usluge odvjetnika, javnog bilježnika i posrednika za nekretnine, financijsko posredovanje, biljegovina, popravci nekretnine, porezi, osiguranje, troškovi društva za upravljanje).

Prosječni jednokratni troškovi iznose oko 7% cijene nekretnine, redovni troškovi: 1–1,5% bez hipoteke.

Nekoliko riječi o stambenim nekretninama

Stan u novogradnji

U 2008. ste mogli kupiti stan u novogradnji i nakon par mjeseci ga preprodati uz prinos od 40%. Danas je izuzetno teško zaraditi na preprodaji “primarne” robe.

Kupnja stana nije problem - puno je teže pronaći kupca koji ga je spreman kupiti "s maržom". Od trenutka kupnje do prodaje može proći nekoliko godina. A cijelo to vrijeme vlasnik objekta snosi troškove održavanja objekta. U rijetkim slučajevima profitabilnost transakcija doseže 20%.

Malo je vjerojatno da će cijene stanova u Rusiji rasti u dogledno vrijeme. To se također odnosi i na Moskvu, s obzirom na grandiozne planove ureda gradonačelnika Moskve da uvede gigantsku količinu novih stanova na tržište u sklopu obnove.

Apartman za iznajmljivanje

U 2017. godini stručnjaci ne preporučuju kupnju stambenih nekretnina za iznajmljivanje. Ozbiljni troškovi za kupnju i održavanje stambenih stanova “spuštaju” prinose od najma ispod kamata na depozite. Razina prihoda od dugoročnog najma u Rusiji približava se europskoj razini: 4-6% godišnje. A što se tiče vremenskih troškova, iznajmljivanje prostora više podsjeća na vlastiti posao nego na pasivno ulaganje.

Stoga na pitanje “uzmi kredit ili štedi” obično odgovaram “samo bez hipoteke”. Vrijeme kada su zarade na stambenim pokrivenim hipotekarnim stopama već iza nas.

Rizici i zamke

Na ulaganja u komercijalne nekretnine u Rusiji utječu tri skupine rizika:

• Politički;
• Ekonomski;
• Pravno.

Posljednjih godina ruska geopolitika je, blago rečeno, nedosljedna. Oštro i neočekivano mijenjamo i razvojne prioritete i saveznike. Takvo “bacanje” čini Rusiju opasnom sa stajališta međunarodne sigurnosti. O notornim sankcijama i protusankcijama da i ne govorimo.

Poslovi vezani uz turizam, trgovinu i javna događanja prvenstveno pate od statusa “sve je komplicirano”. Uključujući i hotelske.

Ekonomska situacija u Rusiji također, nažalost, nije bez oblaka. I malo je vjerojatno da će se idućih godina nešto radikalno promijeniti. Uostalom, kriza 2014. (za razliku od 2008.) nije uzrokovana vanjskim, već unutarnjim čimbenicima. Model, usmjeren na izvoz sirovina, pokazao se opasno ranjivim.

Pa, pravni rizici u Rusiji uvijek su bili visoki. Vlada svake godine traži nove izvore proračunskog financiranja. A to u pravilu jako pogađa privatni biznis. Primjerice, od 1. siječnja 2017. katastarska procjena vrijednosti nekretnina potpuno je prešla pod kontrolu države. Što je obogatilo dužnosnike, a stvorilo mnogo problema gospodarstvenicima koji su posjedovali nekretnine.

Prednosti ulaganja u nekretnine

• U usporedbi s ulaganjima u stambene nekretnine, rok povrata je manji, a isplativost veća.
• U fazi gospodarskog oporavka u zemlji, potražnja za komercijalnim nekretninama uvijek raste.
• Može stvarati istinski pasivan prihod dugi niz godina ako nekretninu stavite pod upravljanje.
• Ako ulažete u pravovremene popravke i održavanje zgrade, vrijednost nekretnine će se s godinama samo povećavati.
• Banke su spremne dati kredite pod odgovarajućim uvjetima i rokovima koristeći poslovne nekretnine kao kolateral.
• U slučaju sloma burze, cijene komercijalnih nekretnina neće pasti odmah, nego “s odgodom”.

Loše strane ulaganja u nekretnine

• Potreban je veliki početni kapital. Puno veći od stambenih nekretnina.
• Niska likvidnost ulaganja. Nećete moći brzo prodati skladište ili trgovinu.
• Teško je predvidjeti kako će se mijenjati cijene nekretnina i najamnine.
• Komercijalne nekretnine snažnije reagiraju na negativne pojave u gospodarstvu (pad potražnje potrošača, devalvacija nacionalne valute, lokalne krize).

Zaključak

U svakom trenutku nekretnine su izvrsna opcija za ulaganje. S godinama se samo mijenjaju trendovi i smjerovi, a pojavljuju se i novi formati za investitore. U 2017. maloprodajne nekretnine, apart-hoteli traženi su u zemljama kao što su Novi Zeland, Latvija i Kanada.

Ulaganja u građevinarstvo i investicijske fondove danas su niskoprinosna. Ali sudjelovanje u crowdinvesting projektima popularnije je nego ikada.

Ova metoda umnožavanja vaših sredstava, poput ulaganja u poslovne nekretnine, nedavno je postala popularna ne samo među profesionalnim financijerima, već i među privatnim investitorima. Istina, nisu svi još u stanju pravilno upravljati prilikama koje im pruža tržište nekretnina.

Moj poznanik, s kojim smo se ponekad ukrštali u Sankt Peterburgu na temu investiranja, prodao je nekoliko svojih investicijskih stanova za iznajmljivanje i kupio poslovne nekretnine u novogradnji. Prema njegovim riječima, to je višestruko isplativije. Tu, naravno, ima nekih problema, ali pokušat ću shvatiti o kakvoj se niši radi.

Kako doći do prihoda

Postoje dva načina za zaradu na komercijalnim nekretninama:

• primanje prihoda od preprodaje prostora po višoj cijeni;
• iznajmljivanje vaših prostora (ulaganje u nekretnine za iznajmljivanje).

Cijeli prvi kat naše ogromne kuće je komercijalna nekretnina. Jučer sam posebno posjetio da vidim što se tamo nalazi: trgovine, nekoliko kafića, dvije fitness sobe, satovi engleskog, punkt za točenje dječje robe i još mnogo toga. I sve se to aktivno iznajmljuje, iznajmljuje i preiznajmljuje. Ali kada se kuća gradila, postojala je ideja da kupim malu sobu, ali nisam se usudio...

Svaka metoda ima svoje prednosti i nedostatke. Najisplativiji način ulaganja je davanje prostora u najam, što osigurava stalan visok prihod od najma.

U što se isplati ulagati (vrste komercijalnih nekretnina)

Sve poslovne nekretnine mogu se podijeliti u nekoliko kategorija. Poslovni objekti su:

• ured: poslovne zgrade, uredi, uredi;
• shopping: shopping centri, trgovine;
• industrijski: poduzeća, skladišta;
• uslužni sektor: sportski objekti, klubovi, restorani, hoteli.

Prilikom odabira prostora za ulaganje potrebno je polaziti od namjene za koju ga želite koristiti.

Ured

Likvidne uredske nekretnine mogu biti različitih vrsta:

• Stan prebačen u nestambene prostorije ili posebno izgrađene nestambene prostorije. Na cijenu najma mogu utjecati sljedeći čimbenici:
• područje lokacije;
• dostupnost parkirnog mjesta u blizini;
• Lokacija budućeg ureda nalazi se na pješačkoj udaljenosti od stanica metroa i javnog prijevoza.
• Mali samostojeći objekti. Ova lokacija ureda povećava njegov "status": tvrtka izgleda puno "respektabilnije" ako zauzima cijelu zgradu sama, bez susjeda.
• Prostori u poslovnim centrima. Oni imaju svoje prednosti. Na primjer, mnoga pitanja koja padaju na vlasnika nekretnine (parking, komunalije, čišćenje, popravci itd.) rješava uprava poslovnog centra.

Trgovanje

Najpopularnije komercijalne nekretnine nalaze se u prizemljima ili podrumima zgrada, kako stambenih tako i poslovnih. Zanimljiv je vlasnicima malih trgovina, ljekarni, frizerskih salona ili kafića. Čak i ako se nalazi u stambenoj četvrti, još uvijek može pronaći svog stanara - ljudi uvijek trebaju male usluge u blizini doma.

Prostori u trgovačkim centrima su prikladni jer ponekad imate priliku otkupiti susjedna područja, povećavajući svoju investiciju. Obično je cijena maloprodajnih nekretnina nekoliko puta veća od cijene uredskih nekretnina.

Industrijski

Manje popularne, ali nikako manje isplative vrste nekretnina. Zbog činjenice da je sada teško proizvesti bilo kakvu robu u Rusiji na malim područjima, najpopularnije vrste ovih nekretnina mogu biti skladišta, auto servisi i autopraonice.

U uslužnom sektoru

Isplativo ulaganje u nekretnine može biti kupnja prostora za fitness centar ili mini-teretanu. U ovom slučaju, naravno, potrebno je osigurati dostupnost odgovarajuće infrastrukture - tuševa i, eventualno, bazena. Ulaganja u izgradnju mini hotela ili hostela također se mogu brzo isplatiti ako odaberete pravo mjesto.

Kako odabrati pravu nekretninu

Naravno, tržište nekretnina svakog pojedinog grada ima svoje karakteristike. Ipak, možemo istaknuti najvažnije aspekte koji će vam pomoći u odabiru objekata koji mogu donijeti veliku zaradu.

• Procijenite potražnju za budućom nekretninom. Ne možete računati na dobre prihode od ureda na periferiji grada ili skladišta u centru sa stalnim prometnim gužvama. Svaki objekt treba nalaziti tamo gdje će donijeti najveći profit.
• Mali uredi se iznajmljuju puno lakše nego veliki. Dakle, ulaganjem u nekoliko manjih prostora vrlo je moguće da ćete dobiti veću zaradu nego kupnjom jednog velikog.
• Kupnja u novogradnji. Ulaganjem u ranoj fazi izgradnje uštedjet ćete mnogo novca.
• Analizirajte cijene u ponudama. Cijena iste vrste nekretnine može značajno varirati po gradskim četvrtima.

Za vrijeme krize u pravilu pada potražnja za komercijalnim nekretninama najvišeg cjenovnog razreda:

Kakve prihode možete očekivati?

Kod leasinga, profitabilnost poslovnih nekretnina je omjer godišnjeg prihoda ostvarenog od leasinga nekretnine i troškova njezine nabave.

Istodobno se razlikuju pojmovi ukupne dobiti i neto profitabilnosti:

• ukupna dobit je prihod od najma bez uzimanja u obzir troškova (troškovi održavanja nekretnine, plaćanja poreza i sl.).
• Neto profitabilnost su sredstva preostala od ukupne dobiti nakon odbitka svih troškova.

Koliko je investicija isplativa?

Kao privatnog investitora, oduvijek me mučilo pitanje kakav je povrat investicije u ovom području u usporedbi s drugim financijskim instrumentima?

Tržište izgleda najbliže stambene nekretnine. Međutim, prema stručnjacima, ulaganje u poslovne nekretnine je jedan i pol do dva puta isplativije od ulaganja u stambene nekretnine.

Ako usporedimo isplativost bankovni depoziti i ulaganja u komercijalne nekretnine, onda danas ulaganja u njih donose više prihoda od bankovnih depozita.

Ako uzmemo u obzir prihod od ulaganja na tržište dionica, onda to jako ovisi o tome koliko su alati ispravno odabrani. Prinosi na burzi mogu biti veći samo uz pažljiv rad na kratkoročnoj strategiji. Za dugoročna razdoblja, za koja je dizajniran rad s nekretninama, možete ga dobiti samo od plavih čipova.

Koliko možete zaraditi od mini ureda:

Pozitivni aspekti ulaganja novca u komercijalne nekretnine su:

• zaštita štednje od financijskih problema;
• ulaganje se temelji na imovinskim pravima;
• stabilnost primljenog prihoda;
• visoka razina prihoda;
• sposobnost da samostalno kontrolirate svoj kapital.

Ali ne treba zaboraviti na nedostatke:

Rizici ulaganja

• unatoč činjenici da su pravne osobe predvidljivije od privatnih najmoprimaca, mogu imati problema s plaćanjem najamnine;
• u kriznom razdoblju s masovnim stečajem pada potražnja za prostorima, padaju cijene najma, te je prostore teže iznajmiti;
• Netočno procijenjeni operativni troškovi mogu dramatično smanjiti povrat ulaganja;
• mogućnost raznih opterećenja pri ulaganju na sekundarnom tržištu;
• mogućnost od strane gradskih vlasti da raskinu ugovor o zakupu zemljišta na kojem se nekretnina nalazi.

Porezi

Porez na dohodak od iznajmljivanja poslovnih nekretnina obračunava se kao i svaki drugi porez na dohodak fizičkih osoba u Rusiji, po stopi od 13%. Ali vi, kao vlasnik nekretnine, morate platiti i porez na imovinu. Njegova veličina ovisi o katastarskoj vrijednosti objekata koje posjedujete. Kamatna stopa se mijenja u koracima:

• 0,1% za vrijednost manju od 10 milijuna rubalja;
• 0,15% za trošak od 10-20 milijuna rubalja;
• 0,2% za vrijednost od 20-50 milijuna rubalja;
• 0,3% za vrijednost od 50-300 milijuna rubalja;
• 2% za vrijednost veću od 300 milijuna rubalja.

U ovom slučaju nema poreznih odbitaka.

Do 1. travnja obračunate i platite porez, predate poreznu prijavu – a do sljedeće godine “mirno spavajte”.

Što će Gerchik reći o mogućnosti ulaganja u komercijalne nekretnine:

Uzimajući u obzir sve značajke ulaganja u poslovne nekretnine, nakon analize svih rizika i koristi, možete samostalno odlučiti o odabiru objekta za ulaganje svojih sredstava.

Uspješna ulaganja i stabilna dobit!