Хувь хүмүүсийн жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт. Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт - хаанаас эхлэх, орон сууц, арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө, барилгад хөрөнгө оруулах давуу болон сул талууд

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг нь өмчлөгчдөө орлого бий болгодог орон сууцны бус өмч юм.

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд дараахь зүйлс орно.

Та өөр ямар төрлийн арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө байгааг олж мэдэх боломжтой.

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт нь дараахь давуу талуудтай.

1. Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалттай харьцуулахад эргэн төлөгдөх хугацаа бага байна. Үүнд замын хөдөлгөөний хурд нэмэгдэж, хүн амын өсөлт, бүс нутгийн дэд бүтцийн хөгжил зэргээс шалтгаалан түрээсийн төлбөрийн хэмжээ болон үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өсөлт хоёулаа нөлөөлж байна.
2. Өмчлөгч нь эд хөрөнгийн техникийн байдал, өнгө үзэмжийг сайжруулах замаар үнэ цэнэд нөлөөлөх, мөн эд хөрөнгийн дүр төрхийг өөрчлөх боломжтой. Та ашиггүй дэлгүүрийн оронд ирээдүйтэй массажны газар нээж болно, мөн эсрэгээр.
3. Арилжааны байр нь дундаж хөрвөх чадвартай тул үнэ цэнээ алдахгүйгээр зарах боломжтой.
4. Хямралын үед арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн элэгдэл нь бусад төрлийн хөрөнгө оруулалтынх шиг тийм ч их биш юм.
5. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн эргэн төлөгдөх хугацаа дунджаар 7-10 жил, өгөөж нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн дүнгийн 10-12% байна.
6. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах хэрэгцээг тооцоолох нь тухайн улсын эдийн засгийн нөхцөл байдлаас шууд хамаардаг. Дунд болон том бизнес хэдий чинээ сайн хөгжинө, төдий чинээ эрэлт ихтэй, улмаар үнэ нь өсдөг.

Хөрөнгө оруулалтын стратегийг хэрхэн сонгох вэ?

Ихэнх тохиолдолд хөрөнгө оруулагчид арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөөс орлогоо хоёр аргаар олж авдаг.

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөтэй зарах, түрээслэхээс гадна өөр ямар гүйлгээ хийх боломжтойг уншина уу.

Хамгийн их ашиг олохын тулд

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэхийн тулд бид ашиг олохыг тооцоолох болно.

Хөрөнгө оруулагчид 80 ам.метр талбай бүхий орон сууцны бус үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж ав. м, 4 сая рублийн үнэтэй. Дараа нь 1 мкв-ийн үнэ. м нь 50,000 рубль болно. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн нэг квадрат метрийг 600 рублийн үнээр түрээслэх төлөвтэй байна. сард м. Тиймээс жилийн түрээсийн хэмжээ нь квадрат метр тутамд 7200 рубль байх болно. жилд м.

Нэг метр квадратын түрээсийн үнийг хуваах замаар бид ашиг олдог. м, жилд нэг кв. м, мөн 100% -иар үржүүлэх: (7200 / 50000) * 100% = 14.4%.

Бид ихэнх хөрөнгө оруулагчдын сонирхлыг татахуйц ашигт ажиллагааны үзүүлэлтийг олж авдаг. Бид 100-г ашигт ажиллагааны үзүүлэлтэд хуваах замаар нөхөх хугацааг жилээр тооцож болно. Манай тохиолдолд: 100/14.4%= 6.9 жил.

Өндөр хөрвөх чадварын хувьд

1. Объектийн байршил (тээврийн хүртээмж, бүс нутгийн дэд бүтэц, экологи).
2. Барилгын техникийн үзүүлэлтүүд (объектуудын талбай, давхрын тоо, өрөөний хүртээмж, нэмэлт зай, орц, орцны тоо).
3. Хоёрдогч зах зээл нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл эсвэл шинэ барилга (шинэ барилгууд илүү шингэн байдаг) юм.

Өнөөдөр жижиглэн худалдаа (худалдааны төв, гудамжны жижиглэн худалдаа, бие даасан үл хөдлөх хөрөнгө) болон оффисын байрууд ялангуяа шингэн байна.

Байршлын нэр хүндээр

Хүн ам суурьшсан газар бүрт үл хөдлөх хөрөнгийг нэр хүндийн ангиллын дагуу бүсчилсэн байдаг.Москва хотын жишээн дээр үл хөдлөх хөрөнгийн бүсчлэлийг авч үзье.

Та ямар арга замаар мөнгө оруулахыг илүүд үздэг вэ?

Худалдах зорилготойгоор худалдаж авна

• Эхлээд та үл хөдлөх хөрөнгийн төрлийг шийдэх хэрэгтэй: жижиглэн худалдаа, оффис, агуулах эсвэл үйлдвэрлэлийн байр. Статистик мэдээллээс харахад худалдаа, оффисын байрууд хамгийн өндөр хөрвөх чадвар, ашиг орлоготой байдаг бол агуулахын байр, үйлдвэрлэлийн байгууламжууд зэрэглэлийг хаадаг. Хөрөнгө оруулалтын эргэн төлөгдөх байдал, ашиг орлого нь орон сууцны эрэлт, дунд, том бизнесийн хөгжил, түүнчлэн улс орны эдийн засгаас шууд хамаардаг.
• Хоёрдугаарт, барилгын ажил эсвэл төслийн үе шатанд объект хайх нь дээр.Барилга нь зориулалтын дагуу тавигдах шаардлагыг бүрэн хангасан байх нь чухал. Хэрэв та жижиглэнгийн талбай худалдаж авахаар шийдсэн бол шаардлага нь ижил байх болно, хэрэв энэ нь оффисын байр бол шаардлага нь огт өөр байх болно.
• Гуравдугаарт, сонгосон талбайн цаашдын хөгжлийн талаархи бүх мэдээллийг цуглуулах шаардлагатай, боломжит түрээслэгчдийн хүртээмж, хөгжүүлэгч болон түүний нэр хүнд. Энэ бүхэн нь дуусаагүй барилга барих эсвэл үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах эрсдэлийг багасгахад тусална.

Орон сууцны бус үл хөдлөх хөрөнгийг амжилттай худалдаж авахдаа хэд хэдэн хүчин зүйлийн үр дүнд дахин борлуулснаас орлого олж авах боломжтой.

1. Борлуулахаас өмнө өмчлөгч нь хийдэг байранд засвар үйлчилгээ хийдэг.
2. Бизнес эрхлэх төсөл, бизнесийн санааг хэрэгжүүлэх байрны эрэлт их байгаатай холбоотойгоор барилгын үнэ өссөн.
3. Барилга угсралтын ажил дуусч, 1 хавтгай дөрвөлжин метр талбайн байгалийн өсөлт.

Түрээс

Үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авсны дараа та сурталчилгааны кампанит ажлыг зөв зохион байгуулах хэрэгтэй, мессежийн самбар, нийгмийн сүлжээ, вэб сурталчилгаанд анхаарлаа хандуулаарай. Хэрэв хөрөнгө оруулалт нь том хэмжээтэй бол та офлайн сурталчилгааны сонголтыг авч үзэхээс гадна зар сурталчилгаа, зөвлөх компаниудын үйлчилгээг ашиглаж болно.

Өөр нэг чухал зүйл бол ашгийн 13% -иар тооцдог татварын хөнгөлөлтийн талаар мартаж болохгүй. Түүнчлэн, өмчлөгч нь эд хөрөнгийн кадастрын үнэ цэнээс хамаардаг эд хөрөнгийн татварыг төлөх үүрэгтэй.

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч ямар татвар төлөх ёстой вэ гэсэн асуултыг бид нарийвчлан шалгасан.

Барилга

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө барих нь хөрөнгө оруулалтын илүү төвөгтэй хэлбэр бөгөөд энэ нь зөвхөн их хэмжээний хөрөнгө оруулалт татахаас гадна төслийн менежмент, хотын бүсчлэлийн дүрмийн талаархи өмчлөгчийн мэдлэг, орон нутгийн эрх баригчидтай амжилттай хэлэлцээр хийхэд дипломат ур чадвар шаарддаг. , гэрээлэгч хайх, эзэмшигчидтэй ойр дотно харилцаж байгаа аж ахуйн нэгжүүд. Хэрэв хөрөнгө оруулагчид эдгээр бүх чанарууд байгаа бол тэр тодорхой объектын эрсдэл, ашигт ажиллагааг үнэлж эхлэх боломжтой.

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө барих нь дараахь давуу талуудтай.

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах аргыг сонгохдоо хөрөнгө оруулагч өөрийн бодолд тулгуурлах ёстой: хэрэв тэр нэг удаагийн ашиг авахыг хүсч байвал дахин худалдах зорилгоор үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахад анхаарлаа хандуулах хэрэгтэй.

Хэрэв таны зорилго урт хугацааны идэвхгүй орлого бий болгох юм бол түрээсийн бизнесийг анхаарч үзээрэй. Хамгийн санаачлагатай, цаг хугацаа хэмнэдэг хөрөнгө оруулагчид арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах, түрээслэх зорилгоор хоёуланд нь оролцдог.

Та арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө барихад хөрөнгө оруулах нь хэр ашигтай болохыг олж мэдэх болно.

Хөрөнгө оруулалтын объектыг хэрхэн сонгох вэ?

Хөрөнгө оруулалтын объектыг зөв сонгохын тулд та дараах параметрүүдийг анхаарч үзэх хэрэгтэй.

Дүгнэж хэлэхэд, арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах нь банкны хадгаламж эсвэл хөрөнгийн бирж дээр арилжаа хийхээс эрс ялгаатай. Энэ бол эзэмшигчийн байнгын анхаарал, оролцоог шаарддаг илүү идэвхтэй хөрөнгө оруулалтын төрөл юм. Нэмж дурдахад үл хөдлөх хөрөнгө, ялангуяа арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө хөрвөх чадварыг бууруулсан боловч эдгээр бүх дутагдлыг өндөр ашиг орлого, хөрөнгө оруулагч өөрийн хөрөнгөө хянах чадвараар нөхдөг.

Эдийн засгийн хямралын нөлөөг үл харгалзан үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт урт хугацаанд өсөх хандлагатай байна. Тиймээс хүн бүр үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах эсвэл өөр мөнгөний менежментийн хэрэгслийг бие даан сонгох шийдвэр гаргах ёстой.

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах нь яагаад ийм түгээмэл байдаг вэ? Гол нь ийм байр нь томоохон хотод бизнес эрхлэх, худалдаа хийх, янз бүрийн зугаа цэнгэл хийх зориулалттай тул хөрөнгө оруулагч өөрийн хөрөнгө оруулалт хийсэн талбайгаа түрээслэх замаар тогтмол ашиг олох боломжтой юм.

Ийм хадгаламж нь маш хурдан төдийгүй тогтмол ашиг авчирдаг. Тийм ч учраас чөлөөт санхүүгийн эх үүсвэртэй хөрөнгө оруулагчид ихэвчлэн зугаа цэнгэлийн цогцолбор, худалдааны төв барихыг зорьдог.

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд хэрхэн хөрөнгө оруулах вэ?

Тэгэхээр та хаанаас эхлэх ёстой вэ? Эхлээд та сайн байршилтай объектыг сонгох хэрэгтэй. Хэрэв та орон сууцны байр хайж байгаа бол дэд бүтэц хөгжсөн, оффис бол том зогсоол, ойролцоох метроны буудал, үйлдвэрлэлийн байгууламж бол төмөр замтай газар байгаа эсэхийг шалгаарай.

Ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг харьцуулна уу. Орчин үеийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь бодит өртгөөсөө хэд дахин давсан үнээр, өнөөгийн хямралын нөхцөл байдлаас шалтгаалан нэлээд хямд үнээр олон тооны өөр өөр барилгуудыг санал болгодог. Мөнгөө хөрөнгө оруулахаасаа өмнө зах зээлийн саналыг хянаж, судлаарай.

Мөн эрэлтийн дүн шинжилгээ хийх: ихэнх тохиолдолд жижиг хэмжээтэй байр, олон давхар орон сууцны эхний давхарт байрлах өрөө, жижиг студи, нэрийн дэлгүүр, оффисыг түрээслүүлнэ.

1. Эрсдэлийг бууруулахын тулд хэд хэдэн сонголтыг авч үзэх;
2. эргэн төлөгдөх, үүний тулд боломжит түрээслэгчидтэй тохиролцох шаардлагатай бөгөөд бүх нөхцөлийг тооцоолж, бүх төрлийн зардлын нийт хөрөнгө оруулалтын 30 хүртэлх хувийг нэмнэ;
3. ямар засвар хийх шаардлагатайг шалгах, тэдгээр нь танд хэр их зардал гарахыг шалгах;
4. хууль эрх зүйн баримт бичгийн бүх дүрмийг дагаж мөрдөх. Орон нутгийн засаг захиргааны байгууллагуудаас баримт бичиг байгаа эсэх, түүнчлэн бүх маягт, маягтыг зөв бөглөсөн эсэхийг шалгана уу.

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл маш их ойлголт шаарддаг, учир нь хэрэв та шимтгэлийн хэмжээ ямар байх ёстойг гайхаж байгаа бол тодорхой хариулт байхгүй байна. Аливаа гүйлгээнээс та оруулсан хөрөнгийнхөө 40 хүртэлх хувийг олох боломжтой, гэхдээ та хэр их хөрөнгө оруулах шаардлагатай вэ?

Ер нь заавал хуулийн этгээдтэй байж хөрөнгө оруулалт хийх шаардлагагүй. Энэ төрлийн объектын эрэлт нэлээд өндөр байгаа бөгөөд шинжээчдийн үзэж байгаагаар хэмжээ нь дараах байдалтай байна: орон сууцны бус байрны үнэ 1 м2 тутамд 3000-4000 доллар тул дунджаар хамгийн бага санхүүгийн хөрөнгө оруулалт нь 150,000 доллар байна. Дараа нь эхний жилийн ашиг 15% хүртэл өсөх боломжтой.

Хэрэв танд 100,000 долларын хөрөнгө байгаа бол бид барууны аналогиас хэрэгжүүлж эхлээд байгаа түншлэлийн схемийн дагуу арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах боломжтой.

ОХУ-ын нутаг дэвсгэр дээр хөрөнгө оруулалт нь хот, объектын зорилгоос хамааран маш өөр байж болно. Жишээлбэл, хөрөнгө оруулах боломжтой хамгийн бага хадгаламжийн хэмжээ нь $ 5,000 байна.

Тиймээ, та ийм бага үнээр объект худалдаж авах боломжгүй тул энэ тохиолдолд бүх хөрөнгийг усан санд нэгтгэдэг. Бүхэлд нь хөрөнгө оруулалт хийж, дараа нь тухайн байрны ашиглалтаас олсон орлогыг өөрийн биеэр хэр их хөрөнгө оруулсанаас хамааран хэсэг болгон хуваана.

Москва. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгө оруулалтын хэмжээгээр Москва маргаангүй тэргүүлэгч хэвээр байна. Өнөөдөр нийслэл нь барилгын зах зээлд нийт хөрөнгө оруулалтын 80 орчим хувийг татдаг. Он гарснаас хойш энэ хэмжээ хэдийнэ 4.33 тэрбум долларт хүрээд байна.

Хотод хамгийн бага хэмжээ нь таны хөрөнгө оруулалт хийх гэж буй хөрөнгийн төрөл, зориулалтаас хамаарна. 1м-ийн доод үнэ? ойролцоогоор 5000 доллар байна. Гэхдээ энэ бол хамгийн бага тэмдэг юм. Түүнээс гадна ийм саналыг олох нь маш хэцүү байдаг. Үүнийг хийхийн тулд танд маш их хүчин чармайлт, цаг хугацаа, холболт хэрэгтэй болно.

Хэрэв та 1,000,000-1,500,000 долларын хөрөнгө оруулалт хийх боломжтой бол оффисын үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулаарай. Энэ нь алдартай бизнесийн төвүүдэд байр барихад хангалттай юм. Хөрөнгийн зах зээл дээр жижиг блокуудыг ердөө 1,000,000 доллараар худалдаж авах тохиолдол байдаг.

Санкт-Петербург. Хуучин нийслэл өнөөдөр арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгө оруулалтын хэмжээгээр хоёрдугаарт ордог. Энэ оны өмнөх улиралд 50,000,000 орчим ам.долларын хөрөнгө оруулалтыг бүтээн байгуулалтад оруулсан.

Хамгийн алдартай объектууд нь эхний эгнээнд байрлах жижиглэнгийн худалдааны байрууд, i.e. хүнд даацын машин, явган хүний ​​хөдөлгөөнөөр тодорхойлогддог гудамжууд.

Хөрөнгө оруулалтын хэмжээ нь сайн байршилтай бол 1 м2 талбайд 300,000-аас 400,000 рубль хүрч болно. Эдгээр нь илүү шингэн гэж нэрлэгддэг объектууд боловч бага шингэн (хоёр дахь мөрөнд байгаа) нь хямд үнээр тодорхойлогддог. Өнөөдөр тэд 1 м² тутамд 120,000-аас 100,000 рубль хооронд хэлбэлздэг.

Нижний Новгород. Нижний Новгородын зах зээлд жижиг хөрөнгө оруулалт 3-7 сая рубльд хүрдэг. Ийм их хэмжээний хувьд та байршлаас хамааран 20-70 м2 жижиглэнгийн талбайд хөрөнгө оруулалт хийх боломжтой. Ийм байрыг түрээсэлж, жил бүр маш сайн орлого авчирдаг.

Зах зээлийн дундаж үзүүлэлт нь 12-20 сая рубль байна. Өнөөдөр эдгээр нь оффисын байр, том хэмжээтэй дэлгүүрүүд юм (70-аас 250 м?). Хэрэв та эхний мөрөнд байрлах объектод хөрөнгө оруулалт хийвэл энэ хэмжээг зөвхөн 50-80 м2 хэмжээтэй жижиг өрөөнд зарцуулж болно.

Екатеринбург. Өнөөдөр энэ хотыг бизнес эрхлэгчид хөрөнгө оруулалтын таатай орчинтой газар гэж хардаг. 1 м2 талбайд хамгийн бага хөрөнгө оруулалтын хэмжээ? энд тэд 67,000 - 84,000 рубль хүрдэг.

Та хэр их орлого олох боломжтой вэ?

Хэрэв та бүхэл бүтэн төсөл хэзээ үр дүнгээ өгөх бол гэж гайхаж байгаа бол бүхэл бүтэн хугацааг зөв тооцоолох нь хөрөнгө оруулалтын хэмжээ, түүнчлэн бусад олон хүчин зүйлээс шууд хамаардаг гэдгийг мэдэх хэрэгтэй.

Жишээлбэл, түрээсийн хэмжээ нь 1 м2 тутамд? Жилд ойролцоогоор 400 доллар байдаг бөгөөд та 3 жилийн дараа бүх зүйл үр дүнгээ өгнө гэж таамаглаж байгаа бол хамгийн тааламжгүй сонголтыг ч анхаарч үзэх хэрэгтэй.

Жишээлбэл, энэ хугацаанд та хэд хэдэн түрээслэгчийг сольж болно. Дунджаар та тэдгээрийг хайх, зар сурталчилгааны зардлын хэмжээг тооцоолох гэх мэт хоёр сар зарцуулна. Тиймээс гурван жилийн дотор бүх зүйл үр дүнгээ өгөхийн тулд түрээсийн хэмжээ 1 м2 тутамд 1200 долларт хүрэх ёстой.

Хэрэв та мөнгөө оруулсан жилдээ орлого авч эхэлнэ гэж үзвэл Москва мужид зураг иймэрхүү харагдах болно: 1 м-ийн орлого? байр нь жилд 24,000 рубль болно. Энэ нь байрны өртгийг тооцохгүйгээр хөрөнгө оруулалтын өгөөж нь жилд 20% байх болно гэсэн үг юм.

Та эрсдэлийн талаар санаа зовох ёстой юу?

Тийм ээ, энэ нь үнэ цэнэтэй юм, учир нь аливаа хөрөнгө оруулалтын төсөл нь янз бүрийн эрсдэлт хүчин зүйлүүдтэй нягт холбоотой байдаг. Барилгын зах зээлд гол нь:

• Төслийн үр ашиггүй менежментээс үүдэлтэй санхүүгийн алдагдал;
• мэргэжлийн бус төсөл зохиосоноос үүсэх санхүүгийн алдагдал;
• хуурамч схемийн улмаас худалдан авах, худалдах явцад санхүүгийн алдагдал;
• шингэн бус объектыг олж авах;
• хөрвөх чадвар багатай хөрөнгийг олж авах;
• Өрсөлдөгч объектууд гарч ирэх, бие махбодийн сүйрэл, хуучирсан зэргээс шалтгаалан объектын хөрвөх чадвар муудсан;
• бүх бичиг баримтыг буруу гүйцэтгэсний улмаас өмчлөх эрхээ алдах;
• объектын согог байгаа эсэх (ихэнх тохиолдолд согогууд нуугддаг);
• хөрөнгө оруулалтын төслийн хөрөнгө оруулалтын хэмжээ;
• барилгын зах зээл дэх эрэлт буурах;
• санал болгож буй үнийн бууралт;
• түрээсийн төлбөрийг бууруулах;
• нийлүүлэлтийн өсөлт;
• төслийн урт хугацааны эргэн төлөгдөх хугацаа;
• газар хөдлөлт, хар салхи, гал түймэр, үер болон бусад байгалийн гамшгийн улмаас объектын сүйрэл/хохирол.

Өнөөдөр үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд нэг л хэлэгдээгүй дүрэм бий: эрсдэл өндөр байх тусам ашиг өндөр байна. Эсвэл эсрэгээрээ.

Ийм учраас идэвхгүй хөрөнгө оруулалтыг хамгийн бага ашигтай гэж үздэг. Эдгээрт дараагийн түрээсийн объектыг худалдан авах орно. Энэ үед хамгийн эрсдэлтэй нь үл хөдлөх хөрөнгийн бүтээн байгуулалт гэж нэрлэгддэг төслүүд байсан бөгөөд хэвээр байна.

Хэрэв та боломжит хөрөнгө оруулагч бол ямар ч тохиолдолд бизнесийнхээ чиглэлээс гадна хэд хэдэн эрсдэлийг хүлээж авах болно гэдэгт бэлэн байгаарай.

• Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө гэж юу вэ
• Арилжааны сайтуудын төрлүүд
• Зочид буудал, орон сууц, кафе, ресторан
• Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөөс мөнгө олох арга замууд

Объектуудад хөрөнгө оруулахад бэрхшээлтэй байдаг

Шинжээчдийн үзэж байгаагаар өнөөдөр арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлт ихтэй томоохон хотуудад үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ 60-70% -д хэт өндөр байна. Үнэн хэрэгтээ хэн ч ашигтай үл хөдлөх хөрөнгөөс салах гэж яарахгүй байгаа тул арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн гайхалтай үнэд ч гайхах хэрэггүй, учир нь заримдаа эзэд нь үл хөдлөх хөрөнгөө зарахыг хүсэхгүй байгаа тул зориудаар хэт өндөр үнэ тогтоодог. Ихэвчлэн үнийн хөөрөгдөл нь тухайн сайтын эрэлт зах зээл дээрх нийлүүлэлтээс давсан тохиолдолд гарч ирдэг. Энэ нь тухайн бүс нутагт жишээлбэл, оффисын үл хөдлөх хөрөнгийн метр квадратын эрэлт хэрэгцээ маш өндөр тул үл хөдлөх хөрөнгийн дараалал үүсдэг гэсэн үг юм. Энэ нь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө бол зах зээл дээрх хамгийн ашигтай хөрөнгийн нэг гэдгийг харуулж байна.

Үл хөдлөх хөрөнгийн олон төрөл байдаг нь эргэлзээгүй бөгөөд орон сууцанд хөрөнгө оруулах нь өнөөдөр илүү алдартай болсон, учир нь ийм хөрөнгө оруулалт нь илүү энгийн бөгөөд ойлгомжтой байдаг. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт нь зах зээл, чиг хандлага, эрэлт хэрэгцээний талаархи мэдлэгийг шаарддаг боловч энэ бүхний тусламжтайгаар орон сууцнаас хамаагүй их мөнгө авчрах боломжтой. Өнөөдөр та янз бүрийн ангиллын арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах боломжтой - агуулах, оффис, жижиглэн худалдаа болон бусад олон сайтууд. Үүний зэрэгцээ та холбогдох объектуудад янз бүрийн аргаар хөрөнгө оруулалт хийж болно - бэлэн сайт худалдаж авах, шинээр барих, эсвэл бэлэн бизнест хөрөнгө оруулах.

Мэндчилгээ! 2017 оны есөн сарын хугацаанд Оросын үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгө оруулалт 40%-иар нэмэгдэж, 1.74 тэрбум долларт хүрсэн бол нөгөө талаас сүүлийн дөрвөн жилийн хугацаанд орон сууцны сегмент дэх хөрөнгө оруулалтын алдар нэр 3 дахин буурсан байна (CIAN-ийн шинжээчдийн үзэж байгаагаар) .

Ямар дүгнэлт хийж болох вэ? ОХУ-д орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын эрэлт буурч, арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлт нэмэгдэж байна.

Тиймээс өнөөдөр бид арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах тухай ярих болно: сонголтууд, давуу болон сул талууд, эрсдэлүүд, бэрхшээлүүд.

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг нь эзэмшигчийн орлого (агуулах, оффис, үсчин, зочид буудал, биеийн тамирын заал, бизнес төв, супермаркет) бий болгодог орон сууцны бус өмч юм.

Хамгийн түгээмэл сонголтуудын талаар илүү дэлгэрэнгүй хэлье.

Худалдааны платформууд

Орос улсад энэ бол үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн ашигтай төрлүүдийн нэг юм. Явган хүний ​​хөдөлгөөн ихтэй газруудад байрлах дэлгүүр, худалдааны төвүүд нь эзэндээ квадрат метр тутамд хэдэн мянган рублийн ашиг олдог.

Хэрхэн ажилладаг? Та газар олж, тэнд худалдааны төв бариад сайтуудыг түрээслүүлнэ. Байшингийн тохижилтын ажилд та "зовоох" ч хэрэггүй. Холбогдсон харилцаа холбоо бүхий нүцгэн хана түрээслүүлнэ. Засвар, тавилга, цахилгаан хэрэгсэл нь эзэмшигчийн асуудал болохоос түрээслэгчийн асуудал юм.

Мэргэжилтнүүд гудамжны жижиглэнгийн худалдааг Москва дахь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн сонирхолтой хэсэг гэж үздэг. Өмнө нь нэгдүгээр давхрын орон сууцыг ийм объект болгон хувиргасан. Өнөөдөр гудамжны жижиглэнгийн худалдааны түрээсийн дундаж орлого 11-12% байна. Москвагийн тойрог замд ойрхон байгаа сайн дэлгүүр нь 9-10 жилийн хугацаанд зардлаа нөхдөг.

Дашрамд дурдахад, 2017 оны эхний хагас жилийн дүнгээс харахад жижиглэнгийн худалдааны салбарт 690 сая долларын хөрөнгө оруулалт хийгдсэн нь сүүлийн таван жилийн хамгийн дээд үзүүлэлт юм.

Оффисын сайтууд

Тэд ашигт ажиллагааны хувьд жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгөөс доогуур байдаг ч эзэмшигчдэдээ ихээхэн ашиг авчирдаг. Нэг хэсэгт байрлах орон сууцны түрээсийн ашгаас хамаагүй их.

Нэгэн цагт оффисын үл хөдлөх хөрөнгө нь хамгийн ашигтай хөрөнгө оруулалт гэж тооцогддог байв. Өнөөдөр оффисын сегмент дэх дундаж ашиг нь жижиглэнгийн сегментээс 0.5-1% бага байна. Зөвхөн жижиг оффисын талбай (100-200 м²) болон шинэ форматын (жишээлбэл, коворкинг) эрэлт нэмэгдэж байна.

Сүүлийн таван жилийн хугацаанд бизнесийн шинэ өмчийг зах зээлд нэвтрүүлэх нь бага байсан. Энэ нь ойрын хоёр жилдээ түрээсийн үнэ өснө гэсэн найдвар төрүүлж байна. Тиймээс оффисын үл хөдлөх хөрөнгийн сегментэд хэтийн төлөв байгаа ч эрсдэл өндөр хэвээр байна.

Аж үйлдвэрийн байгууламжууд

Юуны өмнө энэ бүлэгт агуулах, түүнчлэн үйлдвэрлэлийн байгууламжууд орно. Орос улсад аж үйлдвэрийн үл хөдлөх хөрөнгө хөрөнгө оруулагчдын дунд тийм ч их эрэлт хэрэгцээтэй байдаггүй. Зах зээл дэх өрсөлдөөн өндөр, одоохондоо бэлэн байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн хомсдол байхгүй, урт хугацааны түрээсийн гэрээ бараг хийгддэггүй.

Үл хамаарах зүйл бол агуулах юм. Тэдгээрийг онлайн дэлгүүрүүд болон томоохон жижиглэн худалдааны сүлжээнүүдээр түрээслэх боломжтой. Өнөөдөр хамгийн их эрэлт хэрэгцээтэй байгаа нь 100,000 м² ба түүнээс дээш талбай бүхий томоохон агуулахын цогцолборууд юм.

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын сонголтууд

Барилгад оруулсан хөрөнгө оруулалт

Барилга угсралтын ажил эхэлсэн цагаас (барилгын бүх шатны эхний үе шат) объект ашиглалтад орох хүртэл үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ 40-70 хувиар өсдөг. Гэхдээ ийм хөрөнгө оруулалт нь өндөр эрсдэлтэй байдаг.

• Нэгдүгээрт, хөгжүүлэгч нь улиг болсон луйварчин эсвэл шударга дампуурч болж магадгүй юм.
• Хоёрдугаарт, барилгын ажил заримдаа тодорхойгүй хугацаагаар үргэлжилдэг. Тухайлбал, барилгын материалын үнэ огцом өссөнтэй холбоотой.
• Гуравдугаарт, бэлэн үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авагч, түрээслэгч олох нь тийм ч амар биш юм. Борлуулалт хүртэл (эсвэл идэвхгүй байх хугацаанд) байр нь алдагдал хүлээх болно.

Мэдээжийн хэрэг, барилгын ажилд хөрөнгө оруулалт хийх нь ноцтой хөрөнгө шаарддаг. Түүгээр ч барахгүй арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт.

Олон нийтийн санхүүжилтийн төсөлд оролцох

Crowdinvesting бол хамтарсан буюу "ард түмний" санхүүжилт юм. Хамтын хөрөнгө оруулалт нь томоохон төслүүдэд оролцох боломжийг олгодог. Үүнд үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах. Онлайн crowdinvesting платформууд ирээдүйтэй төслүүдийг сонгож, анхны үнэлгээгээ хийж, тэднийг санхүүжүүлэхэд хүн бүрийг татдаг.

ОХУ-д хэд хэдэн томоохон платформууд байдаг: StartTrack, VentureClub.co, City of Money, Potok болон мэдээж AKTIVO. AKTİVO төсөл нь онлайн үйлчилгээгээр дамжуулан үл хөдлөх хөрөнгө түрээслэхээс идэвхгүй орлого олох шинэ боломжуудыг санал болгож байна.

Хэрхэн ажилладаг? Aktivo баг нь зарагдах үл хөдлөх хөрөнгийг хайж, аудит хийдэг. Төсөл нь 13% -ийн өгөөжтэй үл хөдлөх хөрөнгөд чиглэгддэг (энэ нь зах зээл дээрх бүх арилжааны саналын 2 орчим хувь юм). Aktivo ихэвчлэн гудамжны жижиглэнгийн худалдааг хөрөнгө оруулалтаар сонгодог.

Паспорттой ямар ч насанд хүрсэн орос хүн "квадрат метр" -д мөнгө оруулах боломжтой. Aktivo дахь хөрөнгө оруулалтын хамгийн бага хэмжээ нь 100,000 рубль юм.

Хөрөнгө оруулалтын хувьд моно сангуудыг хаалттай хамтын сан хэлбэрээр байгуулдаг. Мөнгө цуглуулсан байрыг монофондын балансад нэмж оруулсан болно. Өөрөөр хэлбэл, сангийн хувьцааг хөрөнгөөр ​​урьдчилан барьцаалсан!

Сар бүр сайт нь хөрөнгө оруулагчдад 1000 рубль (нэрлэсэн үнэ) -ийн хувьцаанд хуваагдсан шинэ объектыг санал болгодог. Үйлчлүүлэгч "хөрөнгө оруулалт" товчийг дарж, гурав хоногийн дараа хувьцаа нь түүний хувийн дансанд орно. Бүх Aktivo объектуудыг Сбербанкны даатгалд даатгадаг.

Бүх хувьцааг худалдаж авмагц хувьцаа эзэмшигчид үл хөдлөх хөрөнгөө түрээслэхээс орлого авч эхэлдэг.

2016 онд 200 гаруй хүн Aktivo платформд хөрөнгө оруулагч болсон. Жилийн хугацаанд тэд арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд 500 сая рублийн хөрөнгө оруулалт хийсэн. Талбай дээр хоёр объектыг үзүүлэв.

• Долгопрудный дахь "Виктория" супермаркет (жилийн 12.1% -ийн ургац).
• Люберцы дахь супермаркет "Пятерочка" (жилд 11.2% -ийн ургац).

Үл хөдлөх хөрөнгийн хамтын санд хувь нэмэр оруулах

ОХУ-д хувьцаагаар дамжуулан үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтыг зөвхөн хаалттай хамтын санд (ZPIF) хийх боломжтой. Үндсэндээ энэ бол энгийн хамтын сан боловч хувьцаа эзэмшигчдийн мөнгийг үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулалт хийдэг.

Сан яагаад “хаагдсан” вэ? Учир нь та үүнийг зөвхөн эхэнд нь оруулж, гарах боломжтой (хувьцааг эргүүлэн авахаар менежментийн компанид өгөх) - дууссаны дараа. Сонгодог худалдан авах, хөрөнгө оруулалт хийх. Дашрамд дурдахад, Атриум худалдааны төвийг хаалттай хамтын сангийн хөрөнгөөр ​​барьсан юм.

Хаалттай хамтын сангууд нь тодорхой төслүүдэд зориулагдсан байдаг тул ("бидний төлөө" хаалттай клуб гэх мэт) тэдгээр нь хөрвөх чадвар багатай байдаг.

Сбербанкны хөрөнгийн менежментийн арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн сангийн жишээн дээр хаалттай хамтын сангийн бүтцийг авч үзье.

Сан нь урт хугацааны хөрөнгө оруулагчдад зориулагдсан (хөрөнгө оруулалтын санал болгож буй хугацаа нь таван жил). Сангийн зорилго: ирээдүйд түрээслэх эсвэл дахин борлуулахаас өндөр үнээр ашиг олохын тулд үл хөдлөх хөрөнгө, түүний эрхийг худалдан авах.

Тус сан нь Москва, Москва муж, Казань, Новосибирск хотуудад орон сууцны төсөл, арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө, газар эзэмшүүлэхэд хөрөнгө оруулалт хийдэг. Хагас сар тутамд хөрөнгө оруулалтын орлогыг хувьцаа эзэмшигчдийн дунд хуваарилдаг.

Харамсалтай нь Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн санд ямар ч өсөлт харагдахгүй байна. Одоогоор тус сангийн хувьцаа эзэмшигчид зөвхөн санхүүгийн хохирол амсаж байна. Он гарснаас хойш хувьцааны үнэ 10.61%-иар, гурван жилийн хугацаанд 30.56%-иар буурчээ. Өнөөдөр Сберовск хаалттай хамтын сангийн нэг хувьцаа бараг 180 рубльтэй тэнцэж байна.

Орон сууцны өрөө

Апарт зочид буудлууд нь орон сууц түрээслэх замаар мөнгө олох боломжийг олгодог.

Ийм тооны эзэмшигчийн хувьд мөнгө олох хоёр арга бий.

• Идэвхтэй хөрөнгө оруулалт: үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэх (өдөр бүр эсвэл сар бүр);
• Идэвхгүй хөрөнгө оруулалт: менежментийн компанитай гэрээ байгуулж, ашгийн тодорхой хувийг авна.

Орон сууцанд хөрөнгө оруулахын давуу талууд:

1. Бусад орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгөтэй харьцуулахад хямд үнэ (10-20%).
2. Барилгын үе шатанд үл хөдлөх хөрөнгийг хямд үнээр худалдаж авах боломжтой (үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн 30% хүртэл).
3. Орон сууцанд байрлах өрөө нь цаг хугацаа, хүчин чармайлтгүйгээр тогтмол орлого авчирдаг.

Менежментийн компани нь хөрөнгө оруулагчдад үйлчлүүлэгчийн урсгалын нягтрал, улирлаас хамаарахгүй орлогыг баталгаажуулдаг. Хөрөнгө оруулалтын өгөөжийг ихэвчлэн банкны хадгаламжийн хүүтэй харьцуулж болно. Гэхдээ хадгаламжаас ялгаатай нь таны гарт биет хөрөнгө байна.

Орос улсад apart-hotel-ийн чиг хандлага дөнгөж гарч ирж байна. Одоогийн байдлаар Москва, Санкт-Петербургт хэд хэдэн байгууламж баригдсан. Гэхдээ сегмент нь ирээдүйтэй бөгөөд сайн хурдацтай хөгжиж байна.

Гадаадын үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт

2017 оны 10 сарын байдлаар хөрөнгө оруулалтын зорилгоор гадаадын үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах хүсэлтийн тоо хоёр дахин (өнгөрсөн оны мөн үетэй харьцуулахад) өссөн байна. Гэсэн хэдий ч энэ нь хямралын өмнөх үеийнхээс 45%-иар доогуур хэвээр байна.

2016 онд Орос хэлээр ярьдаг хөрөнгө оруулагчдын дунд алдартай ТОП 10 орны жагсаалтад Болгар, Итали, Испани, Герман, АНУ, Грек, Монтенегро, Турк, Чех, Франц зэрэг орнууд багтжээ. Өргөдлийн 40 орчим хувь нь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой байв.

Гэсэн хэдий ч үл хөдлөх хөрөнгийн өндөр ашиг орлоготой орнуудын жагсаалт огт өөр харагдаж байна: Шинэ Зеланд (15.1%), Латви (11.5%), Канад (11%), Израиль (9.3%), Унгар, Австри (8.5%), Швед (7.9%), Турк (7.3%), Их Британи (7%), Болгар (6.7%).

Хөрөнгө оруулалтын гадаад объектыг хэрхэн сонгох вэ?

Алхам 1. Хөрөнгө оруулалтын зорилгыг шийдэх:

• Хөрөнгийг урт хугацаанд хадгалахын тулд үнэ бараг өөрчлөгддөггүй тогтвортой зах зээл (Берлин, Парис, Вена, Лондон, Осло, Копенгаген, Стокгольм, Будапешт) тохиромжтой. Ийм хөрөнгө оруулалтын ашиг нь жилд 4-6% байна.
• Хадгаламжаа нэмэгдүүлэхийн тулд өсөх боломж сайтай, боломжийн үнэ бүхий зах зээлийг сонгох хэрэгтэй.

Объектуудыг сонгохын тулд бие даасан аналитик тоймыг судлах нь зүйтэй (жишээлбэл, Colliers International эсвэл Knight Frank). Хамгийн гол нь өөр "хөөс" рүү орохгүй байх явдал юм.

Ийм хөрөнгө оруулалтын өгөөж жилд 9% хүрч чадна.

Алхам 2. Хөрөнгө оруулалтын сонирхол татахуйц байдлыг үнэлэх.

Өнөөдөр Европын "квадрат метр" -д хамгийн ашигтай хөрөнгө оруулалт бол барилгын үе шатанд үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах явдал юм. Шинэ үл хөдлөх хөрөнгө эсвэл 10-аас дээш жил үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах нь дээр. Энэ тохиолдолд агентууд биш харин хөгжүүлэгчдийн мэдэлд байдаг.

Гүйлгээ хийхээс өмнө хөрөнгө оруулагч нь тус улсын аялал жуулчлалын урсгалын хэмжээ, дэд бүтцийн өнөөгийн байдал, үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлт, 1 м² тутамд рублийн үнийг судлах шаардлагатай болно.

Алхам 3. Нэмэлт зардлын талаар бүү март.

Гадаадын үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахдаа нэмэлт зардалд бэлэн байгаарай: нэг удаагийн болон байнгын (хуульч, нотариат, риэлторын үйлчилгээ, санхүүгийн зуучлал, тэмдэгтийн хураамж, эд хөрөнгийн засвар, татвар, даатгал, менежментийн компанийн зардал).

Нэг удаагийн дундаж зардал нь үл хөдлөх хөрөнгийн өртгийн ойролцоогоор 7%, ердийн зардал: 1-1.5% -ийг орон сууцны зээлгүй.

Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн талаар хэдэн үг хэлье

Шинэ байранд байрлах орон сууц

2008 онд та шинэ байранд орон сууц худалдаж аваад хоёр сарын дараа 40%-ийн өгөөжтэйгөөр зарах боломжтой. Өнөөдөр "үндсэн" барааг дахин зарж мөнгө олох нь маш хэцүү байдаг.

Орон сууц худалдаж авах нь асуудал биш бөгөөд үүнийг "үнэтэй үнээр" худалдаж авахад бэлэн худалдан авагч олоход илүү хэцүү байдаг. Худалдан авах, худалдах хооронд хэдэн жил өнгөрч болно. Мөн энэ бүх хугацаанд тухайн объектыг хадгалах зардлыг тухайн объектын эзэн өөрөө хариуцдаг. Ховор тохиолдолд гүйлгээний ашиг 20% хүрдэг.

Ойрын ирээдүйд Орост орон сууцны үнэ өсөх магадлал тун бага байна. Засварын ажлын хүрээнд асар их хэмжээний шинэ орон сууцыг зах зээлд гаргах Москва хотын захирагчийн том төлөвлөгөөг харгалзан үзвэл энэ нь Москвад ч хамаатай.

Орон сууц түрээслүүлнэ

2017 онд шинжээчид түрээсийн орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахыг зөвлөдөггүй. Орон сууцны орон сууц худалдан авах, засварлахтай холбоотой ноцтой зардал нь түрээсийн өгөөжийг хадгаламжийн хүүнээс доогуур "унадаг". ОХУ-д урт хугацааны түрээсийн орлогын түвшин Европын түвшинд ойртож байна: жилийн 4-6%. Мөн цаг хугацааны зардлын хувьд байр түрээслэх нь идэвхгүй хөрөнгө оруулалтаас илүү таны хувийн бизнесийг санагдуулдаг.

Тиймээс, "зээл авах эсвэл хуримтлуулах" гэсэн асуултад би ихэвчлэн "зөвхөн моргейжийн зээлгүй" гэж хариулдаг. Орон сууцны орлого ипотекийн зээлийн хүүд хамрагдах үе аль хэдийн ард хоцорч байна.

Эрсдэл ба бэрхшээлүүд

ОХУ-д арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт нь гурван бүлгийн эрсдэлд өртдөг.

• Улс төрийн;
• Эдийн засгийн;
• Хууль эрх зүйн.

Сүүлийн жилүүдэд Оросын геополитик зөөлхөн хэлэхэд нэгдмэл бус байна. Бид хөгжлийн тэргүүлэх чиглэл, холбоотнуудаа огцом, гэнэтийн байдлаар өөрчилж байна. Ийм "шидэлт" нь Оросыг олон улсын аюулгүй байдлын үүднээс аюултай болгож байна. Тэр бүү хэл муу нэртэй хориг, сөрөг хориг арга хэмжээ.

Аялал жуулчлал, худалдаа, олон нийтийг хамарсан арга хэмжээнүүдтэй холбоотой бизнесүүд "бүх зүйл төвөгтэй" статусаас хамгийн түрүүнд зовж байна. Зочид буудлуудыг оруулаад.

Харамсалтай нь Оросын эдийн засгийн нөхцөл байдал үүлгүй байна. Мөн ойрын жилүүдэд юу ч үндсээр нь өөрчлөгдөнө гэдэг юу л бол. Эцсийн эцэст 2014 оны хямрал (2008 оныхоос ялгаатай) гадаад бус, дотоод хүчин зүйлээс үүдэлтэй. Түүхий эдийг экспортлоход чиглэсэн загвар нь аюултай эмзэг болсон.

ОХУ-д хууль эрх зүйн эрсдэл үргэлж өндөр байсаар ирсэн. Засгийн газар жил бүр төсвийн санхүүжилтийн шинэ эх үүсвэр хайж байдаг. Энэ нь дүрмээр бол хувийн бизнест хүндээр тусдаг. Тухайлбал, 2017 оны нэгдүгээр сарын 1-нээс үл хөдлөх хөрөнгийн кадастрын үнэлгээ төрийн мэдэлд бүрэн шилжсэн. Энэ нь албан тушаалтнуудыг баяжуулж, үл хөдлөх хөрөнгөтэй бизнесмэнүүдэд багагүй асуудал үүсгэсэн.

Үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах давуу тал

• Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгө оруулалттай харьцуулахад эргэн төлөгдөх хугацаа бага, ашиг орлого өндөр байна.
• Улс орны эдийн засгийн сэргэлтийн үе шатанд арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлт хэрэгцээ байнга нэмэгдэж байна.
• Хэрэв та үл хөдлөх хөрөнгөө удирдан чиглүүлбэл олон жилийн турш үнэхээр идэвхгүй орлого олох боломжтой.
• Хэрэв та барилга байгууламжийг цаг тухайд нь засварлаж, засвар үйлчилгээ хийхэд хөрөнгө оруулалт хийвэл үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ жил ирэх тусам өсөх болно.
• Банкууд арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалан зохих нөхцлөөр зээл олгоход бэлэн байна.
• Хөрөнгийн зах зээл уналтад орсон тохиолдолд арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ шууд буурахгүй, харин "хоцролттой" байх болно.

Үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах сөрөг тал

• Их хэмжээний гарааны хөрөнгө шаардлагатай. Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгөөс хамаагүй том.
• Хөрөнгө оруулалтын хөрвөх чадвар бага. Та агуулах, дэлгүүрээ хурдан зарж чадахгүй.
• Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ, түрээс хэрхэн өөрчлөгдөхийг таамаглахад бэрх.
• Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө нь эдийн засаг дахь сөрөг үзэгдлүүдэд (хэрэглэгчийн эрэлт буурах, үндэсний мөнгөн тэмдэгтийн ханшийн уналт, орон нутгийн хямрал) илүү хүчтэй хариу үйлдэл үзүүлдэг.

Дүгнэлт

Ямар ч үед үл хөдлөх хөрөнгө бол хөрөнгө оруулалтын маш сайн сонголт юм. Олон жилийн туршид зөвхөн чиг хандлага, чиглэл өөрчлөгдөж, хөрөнгө оруулагчдад зориулсан шинэ хэлбэрүүд гарч ирдэг. 2017 онд Шинэ Зеланд, Латви, Канад зэрэг орнуудад жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгө, орон сууц, зочид буудлууд эрэлт хэрэгцээтэй байна.

Өнөөдөр бүтээн байгуулалт, хамтын сангийн хөрөнгө оруулалт бага өгөөжтэй байна. Гэхдээ олон нийтийн хөрөнгө оруулалтын төслүүдэд оролцох нь урьд өмнөхөөсөө илүү алдартай болсон.

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах гэх мэт хөрөнгөө үржүүлэх энэ арга сүүлийн үед мэргэжлийн санхүүчид төдийгүй хувийн хөрөнгө оруулагчдын дунд түгээмэл болж байна. Тэд бүгд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлээс олгож буй боломжийг зөв удирдаж чадахгүй байгаа нь үнэн.

Санкт-Петербургт бид хоёр хааяа хөрөнгө оруулалт хийх сэдвээр огтолцдог нэгэн танил маань хөрөнгө оруулалтын хэд хэдэн орон сууцаа түрээсээр зарж, шинэ барилгуудад арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авсан. Түүний хэлснээр энэ нь хэд дахин илүү ашигтай юм. Мэдээжийн хэрэг зарим асуудал байгаа, гэхдээ би энэ нь ямар төрлийн орон зай болохыг ойлгохыг хичээх болно.

Хэрхэн орлого олох вэ

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөөс мөнгө олох хоёр арга бий.

• байрыг өндөр үнээр дахин худалдсанаас орлого авах;
• байраа түрээслэх (түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт).

Манай асар том байшингийн нэгдүгээр давхар бүхэлдээ арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө юм. Өчигдөр би тэнд юу байгааг харахаар тусгайлан зочилсон: дэлгүүр, хэд хэдэн кафе, хоёр фитнесийн өрөө, англи хэлний хичээл, хүүхдийн бараа тараах цэг гэх мэт. Мөн энэ бүхэн идэвхтэй түрээслүүлж, түрээсэлж, дахин түрээслүүлдэг. Гэхдээ байшин баригдаж байх үед жижиг өрөө худалдаж авах санаа байсан ч би зүрхэлсэнгүй ...

Арга бүр өөрийн гэсэн давуу болон сул талуудтай. Хөрөнгө оруулалт хийх хамгийн ашигтай арга бол түрээсийн байраар хангах явдал бөгөөд энэ нь байнгын өндөр түрээсийн орлоготой байдаг.

Юунд хөрөнгө оруулах нь зүйтэй вэ (арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн төрлүүд)

Бүх арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийг хэд хэдэн ангилалд хувааж болно. Арилжааны объектууд нь:

• оффис: оффисын барилга, оффис, оффис;
• дэлгүүр: худалдааны төв, дэлгүүр;
• аж үйлдвэрийн: аж ахуйн нэгж, агуулах;
• үйлчилгээний салбар: спортын байгууламж, клуб, ресторан, зочид буудал.

Хөрөнгө оруулалт хийх байрыг сонгохдоо та үүнийг ашиглахыг хүсч буй зорилгоосоо ажиллах ёстой.

Оффис

Түргэн оффисын үл хөдлөх хөрөнгө нь янз бүрийн хэлбэртэй байж болно.

• Орон сууцны бус байр эсвэл тусгайлан барьсан орон сууцны бус байранд шилжүүлсэн орон сууц. Түрээсийн үнэд дараахь хүчин зүйлс нөлөөлж болно.
• байршлын бүс;
• ойролцоох зогсоол байгаа эсэх;
• Ирээдүйн оффисын байршил нь метро, ​​нийтийн тээврийн зогсоолуудаас алхаж чаддаг.
• Жижиг бие даасан барилгууд. Оффисын энэ байршил нь түүний "статус" -ыг нэмэгдүүлдэг: хэрэв хөршүүдгүйгээр бүхэл бүтэн барилгыг дангаараа эзэмшдэг бол компани илүү "хүндэтгэлтэй" харагддаг.
• Бизнесийн төвүүд дэх байрууд. Тэдэнд давуу тал бий. Тухайлбал, өмчийн эзэнд унасан олон асуудлыг (зогсоол, инженерийн шугам сүлжээ, цэвэрлэгээ, засвар гэх мэт) бизнес төвийн захиргаа шийддэг.

Арилжаа

Хамгийн алдартай арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө нь орон сууц, оффисын аль алинд нь нэг давхарт эсвэл барилгын подвалд байрладаг. Энэ нь жижиг дэлгүүр, эмийн сан, үсчин, кафены эздийн сонирхлыг татдаг. Хэдийгээр энэ нь орон сууцны хороололд байрладаг байсан ч түрээслэгчээ олох боломжтой хэвээр байна - хүмүүст гэрийнхээ ойролцоо жижиг үйлчилгээ үргэлж хэрэгтэй байдаг.

Худалдааны төвүүд дэх байрууд нь тохиромжтой байдаг, учир нь заримдаа та хөрш зэргэлдээх газруудыг худалдаж авах боломжтой болж, хөрөнгө оруулалтаа нэмэгдүүлнэ. Ерөнхийдөө жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ нь оффисын үл хөдлөх хөрөнгийн үнээс хэд дахин өндөр байдаг.

Аж үйлдвэрийн

Бага алдартай, гэхдээ ашиг багатай үл хөдлөх хөрөнгийн төрлүүд. Одоо ОХУ-д жижиг газар нутагт ямар нэгэн бараа бүтээгдэхүүн үйлдвэрлэхэд хэцүү байгаа тул энэ үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн алдартай төрөл нь агуулах, автомашины үйлчилгээ, машин угаалгын газар байж болно.

Үйлчилгээний салбарт

Үл хөдлөх хөрөнгөд ашигтай хөрөнгө оруулалт бол фитнесс төв эсвэл мини биеийн тамирын заалны байр худалдан авах явдал юм. Энэ тохиолдолд мэдээжийн хэрэг зохих дэд бүтэц - шүршүүр, магадгүй усан сантай байх шаардлагатай. Хэрэв та зөв байршлыг сонговол мини зочид буудал эсвэл зочид буудал барихад оруулсан хөрөнгө оруулалт хурдан үр дүнгээ өгөх болно.

Үл хөдлөх хөрөнгийг хэрхэн зөв сонгох вэ

Мэдээжийн хэрэг, тодорхой хот бүрийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл өөрийн гэсэн онцлог шинж чанартай байдаг. Гэсэн хэдий ч бид танд их хэмжээний ашиг олох боломжтой объектуудыг сонгоход туслах хамгийн чухал талуудыг онцолж болно.

• Ирээдүйн үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлтийг үнэлэх. Хотын захад байрлах оффис эсвэл байнгын түгжрэлтэй төвд байрлах агуулахаас сайн орлого олно гэж найдаж болохгүй. Объект бүр хамгийн их ашиг авчрах газар байх ёстой.
• Жижиг оффисуудыг том офисуудаас хамаагүй хялбар түрээслэдэг. Тиймээс, хэд хэдэн жижиг байранд хөрөнгө оруулалт хийснээр та нэг том байр худалдаж авснаас илүү их ашиг олох боломжтой.
• Шинэ барилгад худалдаж аваарай. Барилгын эхний шатанд хөрөнгө оруулалт хийснээр та маш их мөнгө хэмнэх болно.
• Санал болгож буй үнэд дүн шинжилгээ хийх. Хотын дүүргүүдэд ижил төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ ихээхэн ялгаатай байж болно.

Дүрмээр бол хямралын үед хамгийн өндөр үнийн ангиллын арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлт буурдаг.

Та ямар орлого хүлээж болох вэ?

Түрээслэхдээ арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн ашигт ажиллагаа нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэхээс олж авсан жилийн орлогыг түүнийг олж авах зардалд харьцуулсан харьцаа юм.

Үүний зэрэгцээ нийт ашиг ба цэвэр ашиг гэсэн ойлголтыг дараахь байдлаар ялгадаг.

• нийт ашиг нь зардлыг тооцохгүйгээр түрээсийн орлого юм (үл хөдлөх хөрөнгө хадгалах зардал, татвар төлөх гэх мэт).
• Цэвэр ашиг гэдэг нь нийт ашгаас бүх зардлыг хассаны дараа үлдсэн хөрөнгийг хэлнэ.

Хөрөнгө оруулалт хэр ашигтай вэ?

Хувийн хөрөнгө оруулагчийн хувьд энэ салбарт оруулсан хөрөнгө оруулалтын өгөөж нь бусад санхүүгийн хэрэгслүүдтэй харьцуулахад ямар байдаг вэ гэсэн асуулт үргэлж санаа зовдог.

Зах зээл хамгийн ойрхон харагдаж байна орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгө. Гэсэн хэдий ч шинжээчдийн үзэж байгаагаар арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах нь орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтаас нэг хагасаас хоёр дахин илүү ашигтай байдаг.

Хэрэв бид ашигт ажиллагааг харьцуулж үзвэл банкны хадгаламжболон арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт, тэгвэл өнөөдөр түүнд оруулсан хөрөнгө оруулалт нь банкны хадгаламжаас илүү орлого авчирдаг.

Хэрэв бид хөрөнгө оруулалтын орлогыг авч үзвэл хувьцааны зах зээл, дараа нь энэ нь багаж хэрэгслийг хэр зөв сонгохоос ихээхэн хамаарна. Богино хугацааны стратеги дээр анхааралтай ажилласнаар хөрөнгийн зах зээлийн өгөөж өндөр байх болно. Үл хөдлөх хөрөнгөтэй ажиллах зорилготой урт хугацааны хувьд та үүнийг зөвхөн цэнхэр чипээс авах боломжтой.

Та мини оффисуудаас хэр их орлого олох боломжтой вэ?

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах эерэг талууд нь:

• хадгаламжийг санхүүгийн бэрхшээлээс хамгаалах;
• хөрөнгө оруулалт нь өмчийн эрх дээр суурилдаг;
• хүлээн авсан орлогын тогтвортой байдал;
• орлогын өндөр түвшин;
• өөрийн хөрөнгийг бие даан хянах чадвар.

Гэхдээ бид сул талуудын талаар мартаж болохгүй.

Хөрөнгө оруулалтын эрсдэл

• хуулийн этгээдүүд хувийн түрээслэгчдээс илүү урьдчилан таамаглах боломжтой хэдий ч түрээсийн төлбөрийг төлөхөд бэрхшээлтэй байж болно;
• бөөнөөр дампуурсан хямралын үед байрны эрэлт буурч, түрээсийн үнэ буурч, байр түрээслэхэд илүү төвөгтэй байдаг;
• Буруу тооцоолсон үйл ажиллагааны зардал нь хөрөнгө оруулалтын өгөөжийг эрс бууруулдаг;
• хоёрдогч зах зээлд хөрөнгө оруулалт хийхдээ янз бүрийн дарамт үүсэх боломж;
• хотын эрх баригчдын зүгээс тухайн эд хөрөнгө байрлаж буй газрын түрээсийн гэрээг цуцлах боломж.

Татвар

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн орлогын албан татварыг ОХУ-ын бусад орлогын албан татварын нэгэн адил 13% -иар тооцдог. Харин та эд хөрөнгийн өмчлөгчийн хувьд мөн хөрөнгийн татвар төлөх шаардлагатай. Түүний хэмжээ нь таны эзэмшдэг объектуудын кадастрын үнэ цэнээс хамаарна. Зээлийн хүү дараахь байдлаар өөрчлөгддөг.

• 10 сая рубльээс бага үнээр 0.1%;
• 10-20 сая рублийн өртөгтэй 0.15%;
• 20-50 сая рублийн үнээр 0.2%;
• 50-300 сая рублийн үнээр 0.3%;
• 300 сая рублиас дээш үнээр 2%.

Энэ тохиолдолд татварын хөнгөлөлт үзүүлэхгүй.

Дөрөвдүгээр сарын 1 хүртэл татвараа тооцоод, төлж, тайлангаа өгөөд, дараа жил хүртэл “тайван нойрсоорой”.

Герчик арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах боломжийн талаар юу хэлэх вэ?

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах бүх онцлог шинж чанарыг харгалзан үзэж, бүх эрсдэл, ашиг тусыг судалж үзээд та хөрөнгөө оруулах объектыг бие даан сонгох боломжтой.

Амжилттай хөрөнгө оруулалт, тогтвортой ашиг!